Wat kost het verhogen van je hypotheek voor een aanbouw?
Je wilt een aanbouw, een dakkapel of misschien wel isolatie en nieuwe kozijnen. Maar het geld?
Dat zit vast in je huis. De oplossing is vaak je hypotheek verhogen. Maar wat kost dat eigenlijk? Het antwoord hangt af van hoe je het doet.
Je kunt kiezen voor een onderhandse verhoging, een tweede hypotheek of een persoonlijke lening. De kosten lopen uiteen van een paar honderd euro tot wel €3.000. In dit overzicht leg ik je precies uit waar je aan toe bent, welke optie het voordeligst is en hoe je slim bespaart.
Wat kost het verhogen van je hypotheek voor een aanbouw?
De totale kosten voor het verhogen van je hypotheek variëren enorm. Je betaalt namelijk niet alleen rente, maar ook advies-, taxatie- en notariskosten.
Een grove schatting: voor een simpele verhoging ben je zo’n €500 tot €1.500 kwijt. Ga je voor een tweede hypotheek?
- Budget (€500 - €1.000): Een onderhandse verhoging bij je huidige geldverstrekker, zonder notaris. Je betaalt alleen advies- en eventuele taxatiekosten.
- Midden (€1.000 - €2.000): Een tweede hypotheek via een andere bank, of een uitgebreid adviesgesprek bij je huidige bank. Notariskosten komen hierbij kijken.
- Premium (€2.000 - €3.000): Een volledig traject met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), een uitgebreide taxatie en een financieel adviseur die alles voor je regelt.
Kosten hypotheekverhoging
Dan tik je al snel €2.000 tot €3.000 aan. Het hangt af van de gekozen route en de grootte van je leenbedrag. Stel, je wilt €30.000 lenen voor een aanbouw. Je kunt kiezen uit verschillende tiers:
De grootste kostenposten zijn advies, taxatie en notaris. Advieskosten voor een hypotheekverhoging liggen volgens de Consumentenbond (2026) tussen de €2.000 en €3.000.
Dat is fors, maar een adviseur kan je helpen de juiste keuze te maken en fouten te voorkomen. Taxatiekosten zijn vaak nodig, zeker als je het leenbedrag verhoogt. Bij ABN AMRO is een desktoptaxatie mogelijk onder voorwaarden, wat goedkoper is dan een volledige taxatie.
Reken op €300 tot €500 voor een taxatie. Notariskosten zijn alleen nodig bij een tweede hypotheek.
Onderhandse verhoging vs. tweede hypotheek
Bij een onderhandse verhoging binnen de bestaande inschrijving zijn deze niet nodig.
Een onderhandse verhoging is de goedkoopste optie. Je vraagt je huidige bank of ze je hypotheek kunnen verhogen, zonder tussenkomst van een notaris. Dit kan alleen als er nog voldoende ruimte is in de inschrijving bij het Kadaster.
De kosten zijn dan beperkt tot advies en eventuele taxatie. Een tweede hypotheek is nodig als je overschrijdt wat er staat ingeschreven.
Dan moet je naar de notaris om de nieuwe lening in te schrijven.
NHG en rente-opslag
Dit kost al snel €500 tot €800. Daarnaast betaal je opnieuw advieskosten.
ABN AMRO en de Consumentenbond waarschuwen dat je deze kosten niet moet vergeten als je inschrijving onvoldoende is. Met NHG kun je vaak goedkoper lenen. De NHG-grens voor een verbouwingshypotheek is in 2026 €470.000. Voor energiebesparende maatregelen, zoals isolatie of nieuwe kozijnen, geldt een hogere grens: €498.200. Vergeet ook niet de subsidie voor het verwijderen van een gasaansluiting aan te vragen.
Je kunt ook NHG krijgen voor een verbouwing, zelfs als je bij aankoop geen recht had.
Je mag maximaal lenen tot de marktwaarde van je woning. Let wel: de rente kan hoger zijn door een risico-opslag. Als je extra leent bovenop je bestaande hypotheek, kan de bank een opslag rekenen van 0,1% tot 0,3%.
Alternatief: persoonlijke lening
Dat scheelt op een lening van €30.000 zo’n €30 tot €90 per jaar. Een persoonlijke lening is een alternatief voor een hypotheekverhoging.
De rente is fiscaal aftrekbaar als je annuïtair aflost. De looptijd is vaak 10 jaar, wat de maandlasten verhoogt.
Stel je leent €30.000 tegen 5% rente. Dan betaal je ongeveer €318 per maand, exclusief aftrek. Een persoonlijke lening is vaak sneller geregeld dan een hypotheek.
Je hebt geen notaris nodig en geen taxatie. Wel moet je in 10 jaar aflossen, wat je maandlasten verhoogt. Dit is een valkuil als je een strakke budget hebt.
Concrete voorbeelden: budget, midden en premium
Laten we de kosten concreet maken met drie voorbeelden. Stel je wilt het financieren van een aanbouw met een overbruggingshypotheek voor een bedrag van €30.000.
Budget (onderhandse verhoging): Je vraagt je huidige bank om verhoging. Kosten: advies €1.500, taxatie €300 (desktop). Totaal: €1.800. Geen notaris nodig. Midden (tweede hypotheek): Je kiest voor een tweede hypotheek bij een andere bank.
Kosten: advies €2.000, taxatie €500, notaris €600. Totaal: €3.100. Vergeet niet om een juridisch waterdicht bouwcontract op te stellen voor je aannemer. Premium (met NHG): Je kiest voor een verbouwingshypotheek met NHG.
Kosten: advies €2.500, taxatie €500, notaris €600, NHG-premie €500. Totaal: €4.100. Maar: je rente is lager, wat op lange termijn scheelt.
Total cost of ownership over 1-3 jaar
De total cost of ownership (TCO) is meer dan alleen de eenmalige kosten.
Het is de som van kosten en rente over een periode van 1 tot 3 jaar. Budget (onderhandse verhoging): Eerste jaar: €1.800 (kosten) + €1.500 (rente) = €3.300. Na 3 jaar: €1.800 + €4.500 (rente) = €6.300.
Midden (tweede hypotheek): Eerste jaar: €3.100 (kosten) + €1.500 (rente) = €4.600. Na 3 jaar: €3.100 + €4.500 = €7.600.
Premium (met NHG): Eerste jaar: €4.100 (kosten) + €1.200 (lagere rente) = €5.300.
Na 3 jaar: €4.100 + €3.600 = €7.700. Op lange termijn wint de NHG-optie door de lagere rente.
Vergelijking: goedkoop vs. duur
De goedkoopste optie op korte termijn is de onderhandse verhoging. Je betaalt geen notaris en geen NHG-premie.
De duurste optie is de tweede hypotheek met NHG, maar die kan op lange termijn voordeliger zijn door de lagere rente.
Wie kiest voor een persoonlijke lening, betaalt meer rente per maand, maar heeft geen bijkomende kosten. Dit is handig als je snel geld nodig hebt, maar minder voordelig als je lang wilt lenen.
Bespaartips: zo houd je geld over
Je kunt flink besparen op de kosten van een hypotheekverhouging. Volg deze tips:
- Verzamel alle facturen. Bewaar facturen van je verbouwing als bewijs voor de Belastingdienst. Er is geen maximumtermijn. Dit is belangrijk voor de aftrek.
- Kies voor een desktoptaxatie. Bij ABN AMRO is dit mogelijk onder voorwaarden. Scheelt €200 tot €300.
- Vraag NHG aan. Zeker als je energiebesparende maatregelen neemt, zoals isolatie of nieuwe kozijnen. De grens is hoger en de rente lager.
- Vergelijk banken. Vraag offertes aan bij minimaal drie banken. Verschillen in advieskosten kunnen oplopen tot €1.000.
- Check je inschrijving. Als er nog ruimte is, kies dan voor een onderhandse verhoging. Scheelt notariskosten.
Onthoud: een persoonlijke lening moet vaak in 10 jaar worden afgelost. Dit verhoogt je maandlasten. Plan dit vooraf, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.