Verbouwen of verhuizen: de grote rekensom in 2026
Stel je voor: je loopt door je huis en je hoofd zit vol vragen.
Moet je een dakkapel plaatsen om die zolderkamer leefbaar te maken? Is het tijd voor een complete aanbouw om eindelijk die droomkeuken te realiseren? Of is het slimmer om gewoon te verhuizen?
De keuze is enorm en de financiële implicaties zijn groot. Vooral in 2026 verandert er ontzettend veel.
De regels voor hypotheken, de belastingen en de bouwkosten schuiven allemaal op.
Dit is het moment om de grote rekensom te maken. We duiken in de cijfers en helpen je op weg met een helder plan voor jouw verbouwing of verhuizing.
Verbouwen of verhuizen?
De basisvraag is simpel, maar het antwoord complex. Wil je je huidige plek verbeteren of zoek je een nieuwe start?
In 2026 is verbouwen vaak aantrekkelijker dan je denkt, mede door de nieuwe financieringsmogelijkheden.
Tegelijkertijd worden de regels voor het kopen van een bestaande woning iets soepeler voor starters, maar strenger voor doorstromers en investeerders. De keuze hangt dus volledig af van je persoonlijke situatie: je inkomen, je overwaarde en wat je precies wilt verbouwen. Denk aan isolatie, nieuwe kozijnen of een uitbouw. We gaan het stap voor stap bekijken.
De wintermaanden zijn ideaal om verbouwplannen te maken
Je hoeft nu nog geen aannemer te bellen, maar de tekentafel is je beste vriend.
De koude maanden zijn perfect om plannen te schetsen. Waar loop je tegenaan?
Is het de kou die je huis binnenkruipt? Dan is spouwmuurisolatie of het vervangen van je kozijnen voor dubbel of triple glas een logische eerste stap. Misschien droom je van een dakkapel om meer licht op de overloop te krijgen. Of een serre om in de winter toch van de tuin te genieten.
Dit is het moment om vergunningen te checken. Mag je een dakkapel plaatsen zonder vergunning?
Moet je een bouwvergunning aanvragen voor een aanbouw? Een beetje voorbereiding scheelt later een hoop tijd en geld.
Forse stijging van bedrag hypotheekverhoging
Hier wordt het echt interessant. De bedragen die mensen extra lenen voor een verbouwing zijn enorm gestegen.
Waar een gemiddelde hypotheekverhoging in het eerste kwartaal van 2023 nog €75.500 was, liep dat in het vierde kwartaal van 2025 op naar €96.600.
Dat is een stijging van 28 procent! Vooral alleenstaanden lenen flink bij. Een alleenstaande leende in Q4 2025 gemiddeld €103.700 extra.
Als je kijkt naar alleenstaanden tussen de 40 en 50 jaar, loopt dat bedrag zelfs op tot €122.000. Dit laat zien dat verbouwen steeds vaker wordt gezien als een serieuze optie, waarschijnlijk omdat de huizenprijzen stijgen en verhuizen duurder wordt.
Vuistregel: een verhoging van de hypotheek kost een kleine € 50,- per € 10.000,-
Deze vuistregel is goud waard. Hij helpt je om snel een inschatting te maken van de extra maandlasten.
Als je een annuïteitenhypotheek afsluit voor 30 jaar met een rente van 4 procent, dan betaal je ongeveer €50 per maand voor elke €10.000 die je extra leent.
Reken maar even mee: een verbouwing van €50.000 kost je dus €250 extra per maand. Een grotere verbouwing van €100.000 zit op €500 extra per maand. De Belastingdienst helpt een handje mee.
Omdat je hypotheekrente aftrekbaar is, zijn je netto maandlasten lager. Voor een extra geleend bedrag van €100.000 bij 4 procent rente, betaal je netto ongeveer €353 per maand. Dat is een behoorlijk verschil met de €500 bruto. Een goede reden om de berekening netto te maken, want dat is wat je uiteindelijk overhoudt.
1. NHG-grens stijgt naar €470.000
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een belangrijk vangnet. In 2026 gaat de grens voor NHG omhoog naar €470.000.
Dat is een stijging van €20.000 ten opzichte van 2025. Dit is goed nieuws voor iedereen die een woning koopt en wil verbouwen. Je kunt nu dus een hogere hypotheek afsluiten met de zekerheid van NHG.
Er is een speciale verhoging voor verduurzaming. De NHG-grens voor verduurzaming bedraagt in 2026 €498.200.
Dit is 6 procent meer dan de normale grens. Dit betekent dat je tot bijna €500.000 kunt lenen voor een woning inclusief verduurzamingsmaatregelen, zoals zonnepanelen, een warmtepomp of spouwmuurisolatie, en toch verzekerd bent van NHG. Let op: deze regeling is voor alle woningtypen, van tiny houses tot woonboten.
2. Startersvrijstelling omhoog naar €555.000
Voor starters op de woningmarkt verandert er ook iets positiefs. De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaat omhoog naar €555.000. Dit betekent dat je als starter geen overdrachtsbelasting betaalt over de aankoopsom tot dit bedrag.
In 2025 was dit nog €525.000. Je bespaart hiermee flink: over een woning van €555.000 betaal je geen €11.100 aan overdrachtsbelasting (2 procent).
Let wel op de valkuil die veel mensen maken. De vrijstelling geldt alleen voor woningen tot €555.000.
Koop je een huis voor €556.000? Dan betaal je over het héle bedrag 2 procent overdrachtsbelasting, dus €11.120. Het scheelt dus maar €20, maar het voelt als een domper. Wees je hiervan bewust bij het onderhandelen.
3. Overdrachtsbelasting voor tweede huizen omlaag naar 8%
Investeren in een tweede woning? Dan betaal je in 2026 minder overdrachtsbelasting.
Het tarief daalt van 10,4 procent naar 8 procent. Dit is een flinke stimulans voor investeerders en mensen die een recreatiewoning overwegen. De besparing is direct zichtbaar. Bij een recreatiewoning van €400.000 betaalde je in 2025 €41.600 aan overdrachtsbelasting.
Flink voordeel voor recreatiewoning-investeerders
In 2026 is dit €32.000. Je houdt dus €9.600 in je zak.
Dit bedrag kun je weer gebruiken voor de inrichting, isolatie of andere verbeteringen aan de woning.
Denk aan het plaatsen van nieuwe kozijnen of het verbeteren van het energielabel.
4. Alleenstaandenbonus: €17.000 extra leenruimte
Alleenstaanden krijgen in 2026 een extraatje. De zogenaamde 'alleenstaandenbonus' wordt verhoogd van €16.000 naar €17.000.
Dit betekent dat je als alleenstaande meer kunt lenen voor een woning, zonder dat je inkomen hoeft te stijgen. Dit kan net het verschil maken voor dat huis met een tuin of die woning die net iets duurder is. Er zit wel een voorwaarde aan vast.
Om in aanmerking te komen voor deze bonus, moet je een minimaal bruto jaarinkomen hebben van €28.000.
Voor veel alleenstaanden is dit haalbaar, maar check het even voordat je je plannen maakt.
5. Maximale hypotheek daalt zonder loonstijging
Hier schuilt een adder onder het gras. Zonder loonstijging daalt je maximale hypotheek in 2026.
De schattingen lopen uiteen van een daling van €5.500 tot €7.000. De reden is dat de rentes en de regels veranderen. Als je inkomen hetzelfde blijft, kun je dus minder lenen dan vorig jaar.
Loonstijging als redding
Dit maakt de keuze voor verbouwen extra interessant, want je bestaande hypotheek oversluiten of verhogen is vaak makkelijker dan een nieuwe hypotheek afsluiten voor een duurder huis.
Gelukkig is er een simpele oplossing: een loonstijging. De verwachting is dat de inkomens in 2026 gemiddeld met 4,1 procent stijgen (volgens het CPB). Deze stijging compenseert de daling van de leencapaciteit. Als je dus een normale loonsverhoging krijgt, kun je waarschijnlijk hetzelfde blijven lenen. Zonder die loonsverhoging zul je moeten inleveren op je woonwensen of je spaargeld moeten inzetten.
6. Minder extra leenruimte voor de hoogste energielabels
De overheid stimuleert verduurzamen, maar niet voor iedereen. Voor woningen met energielabel A+++ of A++++ is het vanaf 2026 niet meer mogelijk om extra te lenen voor verduurzaming. De gedachte is simpel: je huis is al extreem energiezuinig, er valt weinig meer te verbeteren.
De extra leenruimte voor verduurzaming is dan niet nodig. Als je dus een superzuinige woning koopt, kun je niet rekenen op die extra €28.200 die je voor een label D-woning wel kunt krijgen.
7. Huizenprijzen stijgen 3,5-4% (minder hard)
De huizenprijzen blijven stijgen, maar gelukkig wat minder hard. De verwachting is een stijging van 3,5 tot 4 procent in 2026.
Dit betekent dat een woning die nu €400.000 kost, over een jaar ongeveer €414.000 waard is.
Dit speelt mee in de afweging: nu kopen en verbouwen, of wachten en meer betalen? Als je nu een huis koopt en verbouwt, bouw je direct vermogen op. De verbouwing voegt vaak meer waarde toe dan de kosten, mits je voorbereid bent op vertraging in de bouw.
Plan je volgende stap op de woningmarkt
De keuze is aan jou. Ga je voor de zekerheid en het comfort van je eigen huis met een verbouwing, inclusief de wettelijke garantie op verbouwwerkzaamheden?
Of ga je op zoek naar een nieuwe plek? De cijfers laten zien dat verbouwen financieel steeds aantrekkelijker wordt, mede door de hogere NHG-grenzen en de alleenstaandenbonus. Tegelijkertijd worden de regels voor het kopen van een tweede huis soepeler.
Of je nu een dakkapel wilt plaatsen, je spouwmuur wilt isoleren, een aanbouw wilt realiseren of je kozijnen wilt vervangen: de tijd om te plannen is nu.
Maak een lijstje, bereken je maximale hypotheek en ga het gesprek aan met een financieel adviseur. De rekensom van 2026 begint bij jou.